미국 금리 인상이 상업용 부동산 시장에 미치는 영향

 

미국 금리 인상, 중도파 제롬 파월의 FOMC 의장으로서의 첫 행보 

 

미국 연방 준비 위원회가 기준금리를 1.5%-1.75%로 인상하였다. 중앙은행의 새 수장이 된 Jerome Powell(제롬 파월)의 첫 결정이기도 하다. 그들은 인플레이션(물가 상승)과 노동시장(실업 및 고용)을 바탕으로 금리를 결정한다. FOMC 리포트에 따르면 노동과 산업 양축은 모두 완만하게 성장하고 있다. 노동 시장의 경우, 실업률은 낮고 가계소비는 증가 추세에 있다. 산업 부분은 기업의 고정 투자, 즉 설비투자도 나쁘지 않다. 12개월 기준으로 변동성이 큰 식품 및 에너지를 제외하고 측정한 인플레이션은 2%를 밑돌고 있다. 금리 인상을 하지 않을 이유가 없었다. 앞으로의 전망도 나쁘지 않다. 경제는 완만한 성장을 보일 것이며 노동 시장도 여전히 괜찮을 것으로 전망했다. 금리 결정을 유추하는 요인으로 FOMC 의장의 금리에 대한 성향도 하나의 중요한 요인으로 여겨지고 있다. 흔히 강경파냐 온건파냐로 갈리는데 제롬 파월을 성향은 중도적으로 평가되고 있다. 하지만 그가 의장에 오른 이후의 첫 금리 인상인 만큼 앞으로의 중앙은행의 행보 역시 가늠해볼 수 있지 않을까 싶다.

 

금리 인상이 상업용 부동산 시장에 미치는 영향

 

금리 인상과 상업용 부동산은 어떤 관계가 있을까? 간단히 생각하면, 부동산은 금리 인상을 좋아하지 않는다. 금리 인상은 대출 이자율이 더 높아져 돈을 빌릴 때 더 높은 이자를 지불해야 한다는 의미이기 때문이다. 대출을 받아 건물이든 부동산을 구매하는 입장에서는 이자 부담이 생길 수밖에 없다. 임대료를 그에 따라 올리기도 쉽지 않다. 고정 임대료로 계약을 한 상황이라면 임대료 수익은 그대로인데 이자는 늘어나는 상황이 된다.

 

하지만 역으로 생각하면 금리 인상은 경제가 성장하고 있다는 의미이다. 앞으로도 계속 성장할 것이라는 전제하에 성장 과열을 막기 위해 적당히 금리를 인상하는 것이다. 성장하고 있는 경제는 여전히 부동산에 대한 수요와 공급이 있다는 의미이다. 또한 현재 금리는 매우 완만히 점진적으로 오르고 있다. 0.25%-0.5%씩 올리는 인상은 재정상황에 크게 영향을 미치지 않을 것이다. 하지만 지속적인 인상이라면 달라진다. 건물주에게도 부담일 수밖에 없고, 상업용 건물의 가치도 제한을 받을 수밖에 없다.

 

부동산에 대한 선택이 중요한 시기 

 

즉 금리 인상이 상업용 부동산에 미치는 영향은 단 하나로 말할 수 없지만 이제는 부동산을 잘 ‘선택’해야 하는 시기라고는 말할 수 있겠다. 1) 금리 인상이 지속적인지  2) 고정 임대료인지 아니면 금리 인상 분을 임대료에 반영할 수 있는지 3) 금리가 올라도 대출을 받아 구매하고 싶어 하는 충분한 수요가 있는 건물인지에 따라 어떤 부동산은 타격을 받을 수도 있고 받지 않을 수도 있기 때문이다. 특히 대출 비중이 상대적으로 높은 개인 투자자들은 좀 더 신중한 결정을 해야할 때이다