상업 건물주들이 선호하는 임차인: 스타벅스

얼마 전 그리 유동인구가 많지 않은 신도시 주변을 차를 타고 지나가다가, 눈에 잘 뛰지 않는 약간 뒤편에 위치한, 작은 꼬마빌딩 세 개의 층을 모조리 차지하고 있는 스타벅스를 본 적이 있다. 더 크고 눈에 잘 띄는 건물들도 많은데 왜 저곳일까 의아했다. 아마도 그 빌딩의 인테리어나 건물의 구조가 스타벅스의 입점 전략과 더 잘 맞았을 수도 있고, 2-3층을 통째로 임대하는 그들의 전략 상 다른 빌딩은 그것이 불가능했을 수도 있다. 어찌하였든, 부담스럽지 않은 소형 건물에 스타벅스를 입점시킨 건물주가 부러웠던 기억이 난다.

 
쇼핑, 오피스 밀집 지역 위주로 위치했던 스타벅스가 이제는 주거지와 가까운 곳으로 들어오고 있다. 눈에 잘 띄고 유동인구가 많아야 한다는 입점의 정석도 그들에게는 통하지 않는다. 그들은 세계 최대의 커피 체인 ‘스타벅스’이기 때문이다. 어디에 있건 사람들이 자발적으로 찾아와 침체되었던 상권을 살려기도 한다. 허브앤 스포크(Hub & Spoke) 전략이라고 할 수 있다. 한 지역에서 집중적으로 매장을 출점 한 후에 인근 지역 및 도시로 진출하는 것이다. 건물주 입장에서는 임대료를 못 받을 위험도 없으며, 계약기간은 5년 이상의 장기이다. 스타벅스가 크고 작은 건물, 특히 중소형 건물을 가진 건물주들에게 최고의 임차 고객인 이유다.
 
그렇다면 스타벅스는 얼마의 임대료를 낼까? 보통 스타벅스와 같은 매장은 일정액의 월세보다는 수수료의 방식을 취하고 있다. 스타벅스의 홈페이지에서는 이것을 “전형적인 전/월세 형태의 임대 방식에서 탈피하여 매출의 일정 비율을 건물주에게 임대료의 형태로 지급하는 방식” 이라고 설명하고 있다. 즉, 입점한 스타벅스의 총매출이 한 달에 1억이고, 합의된 입점 수수료가 10% 라면 매달 1,000만 원을 임대료를 내는 방식이다. 일반적인 카페 프랜차이즈 매장이 매출의 20% 안팎을 임대료로 낸다면 스타벅스는 15~17%까지 내려간다고 한다. 매출이 높다면 일반적인 시장 임대료보다 높게 받을 수 있을 것이고, 매출이 낮다면 안정성을 선택하는 대신 임대료를 조금은 희생하는 것이 될 것이다. 주변 건물들의 공실률이 높다면, 당연히 임대의 안정성이 최우선이 되어야 한다.
 
스타벅스 입장에서는 브랜드 가치로 수수료율을 줄일 수 있어 유리하다. 물론 강남은 다른 이야기로 보인다. 스타벅스는 작년 서울 강남점을 폐점했다. 수익성은 좋은 편이었지만 감당하기 힘든 수준의 높은 임대료가 원인이 됐다는 전언이다. 하지만 여전히 스타벅스는 매장을 늘리고 있다. 최근에는 주요소와의 제휴도 활발하다. 사업성이 악화되는 주유소가 속출하는 가운데, 주유소를 경영하는 사업주 입장에서 주유소를 스타벅스의 드라이브 스루 (Drive Through) 매장으로 탈바꿈할 수 있는 기회를 마다할 이유는 없다. 스타벅스코리아에 따르면 드라이브스루 매장은 2013년 4개, 2014년 23개, 2015년 59개, 2016년 97개로 매년 증가하고 있다고 한다.
 
이렇듯 일반 매장뿐 아니라 드라이브스루 매장도 늘어나면서 스타벅스 코리아의 임차 보증금 역시 매년 증가하고 있다. 임차보증금은 부동산 등을 임대하면서 지급하는 보증금으로, 임차 기간이 끝나면 돌려받을 수 있기에 자산으로 처리된다. 스타벅스 코리아의 재무제표를 보면, 2015년 총 4493억 원의 자산 중 43.7%인 1,960억 원이 임차보증금이었고, 2016년에는 그보다 약간 증가한 자산의 44.6%인 2,260억이 임차 보증금으로 계상되어 있다. 2017년 말 기준 스타벅스 총 매장수는 1140개였는데, 단순 평균적으로 계산해보면, 약 2억 정도의 보증금이 있다는 의미이다.
 

그렇다면 스타벅스를 입점시키기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야 할까? 신청 방법은 간단하다. 홈페이지 하단의 신규 입점 제의 메뉴에서 온라인으로 신청서를 작성하면 된다. 스타벅스는 임대를 결정하기 전에 어떠한 요인들을 살펴보고 결정할까?

공식적으로 알려진 바는 없지만, 스타벅스의 CCO 아서 루빈벨트는 지역에 대한 결정을 앞두고 현장 담당자들로부터 1) 상업지에 거주하고 일하는 사람들의 소득수준과 주택규모 및 주택 형태, 2) 스타벅스의 개념에 적합한 주·야간의 인구 규모, 3) 상업지역 내의 기업체 수, 4)경쟁자의 수와 매출 규모 및 입지, 5) 후보 입지와 상권의 관련성, 6)점포 부근에서 실제 고객을 불러들이는 요소, 7) 거주자와 근로자, 쇼핑객과 단순 통행인의 통행패턴, 8) 통행패턴이 점포에 미칠 영향 등 관한 정보를 얻는다고 한다. 물론 국내에서도 똑같은 방식으로 결정할 것이라고 보이지는 않으나 염두에 둬야 할 요소임은 틀림없다. 국내의 경우에는 시중은행의 지점 위치와 많은 관련성을 보이고 있다고 한다. 당연하다 은행의 위치는 항상 목좋은 곳에 위치하고 있었다. 요즘 은행의 지점이 줄어들면서 폐점된 곳에 카페가 들어오고 있는 것도 놀라운 일이 아니다.

스타벅스는 탈락한 임점 제의에 대한 상권 분석을 제공하지 않으므로 스타벅스를 입점시키고 싶은 당사자는 위의 사항들을 고려하여 미리 조사를 하는 것이 좋다. 이미 1,000개를 넘어간 까닭에 신규 입점을 위한 상권 분석은 더 까다롭게 진행될 것이니 말이다.